Abbiamo visto nei precedenti articoli che, in determinate condizioni, la legge riconosce al coltivatore diretto un diritto di prelazione nell’acquisto di un terreno agricolo. Ma cosa succede se il proprietario vende il terreno a un’altra persona senza rispettare quel diritto? È proprio in questa situazione che entra in gioco il riscatto agrario, previsto dalla stessa normativa vigente in tema di prelazione.
Il nome può sembrare complicato, ma il meccanismo è abbastanza chiaro: chi avrebbe avuto diritto di essere preferito nell’acquisto può, ricorrendone i presupposti, chiedere di subentrare nella posizione dell’acquirente.
Non si tratta quindi di ottenere un semplice risarcimento, come nel caso di una prelazione convenzionale. Trattandosi, infatti, di una prelazione cd. legale, l’effetto del riscatto è molto più incisivo: il soggetto che ne ha diritto può acquistare il terreno alle condizioni previste dalla legge, anche se nel frattempo il proprietario lo ha già venduto a un terzo.
Prelazione e riscatto: due momenti diversi
È importante non confondere i due istituti. La prelazione opera prima della vendita: il proprietario deve mettere il soggetto avente diritto nella condizione di scegliere se acquistare il terreno alle condizioni della proposta. Il riscatto, invece, interviene quando la vendita è già stata effettuata in violazione del diritto di prelazione.
In altre parole, la prelazione dovrebbe consentire di evitare il problema; il riscatto costituisce, in presenza dei requisiti di legge, il rimedio quando quel diritto non è stato rispettato.
La differenza è fondamentale anche per chi acquista un terreno agricolo: il fatto di avere firmato un atto di compravendita non significa necessariamente che ogni questione relativa alla prelazione sia definitivamente chiusa.
Un esempio concreto
Immaginiamo che Paolo sia proprietario di un terreno agricolo. Accanto al suo fondo coltiva direttamente Marco, proprietario del terreno confinante e in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge per la prelazione. Paolo decide di vendere il terreno a Luca, ma conclude direttamente la compravendita senza effettuare correttamente gli adempimenti necessari nei confronti di Marco.
La vendita a Luca viene quindi conclusa. Marco, però, non perde necessariamente ogni possibilità di acquistare il terreno. Se ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge, può esercitare il diritto di riscatto agrario, chiedendo di subentrare nell’acquisto. È questa la particolarità dell’istituto: la vendita al terzo non cancella automaticamente la posizione del soggetto che la legge intendeva tutelare.
Non basta essere il vicino
Anche in questo caso bisogna evitare una semplificazione molto comune. Non può esercitare il riscatto chiunque possieda un terreno confinante. Il diritto di riscatto spetta al soggetto che, in presenza delle condizioni stabilite dalla normativa, avrebbe avuto il diritto di prelazione e che sia stato illegittimamente pretermesso.
Per questo motivo devono essere verificati tutti i requisiti richiesti dalla legge, sia con riferimento alla persona sia con riferimento ai terreni interessati. La Corte di cassazione ha più volte affrontato controversie relative al riscatto agrario, sottolineando quanto sia rigorosa la necessità di individuare correttamente il terreno e le condizioni dell’acquisto.
Il prezzo da pagare
Un altro aspetto importante è che il riscatto non significa acquistare il terreno a un prezzo stabilito unilateralmente dal retraente. Il soggetto che esercita il riscatto deve subentrare nell’acquisto alle condizioni previste dalla disciplina applicabile. La giurisprudenza di legittimità, a più riprese, ha chiarito che, nel caso di riscatto agrario, il retraente deve versare il medesimo prezzo indicato nel contratto di vendita concluso in violazione della prelazione.
Il meccanismo, quindi, non è quello di una nuova trattativa tra proprietario e coltivatore. Il punto di riferimento è la compravendita già conclusa con il terzo.
E il primo acquirente?
È proprio questo uno degli aspetti più delicati. Il terzo che ha acquistato il terreno può trovarsi coinvolto in una vicenda che non dipende direttamente dalla sua volontà. Per questo, quando si acquista un terreno agricolo, è importante verificare preventivamente l’eventuale esistenza di diritti di prelazione. Una compravendita agricola, infatti, può richiedere un’attività di verifica più articolata rispetto a quella necessaria per altri immobili.
Il notaio e i professionisti coinvolti nell’operazione devono quindi prestare particolare attenzione alla situazione del fondo, ai soggetti che lo coltivano e agli eventuali diritti che la legge riconosce loro.
Il riscatto deve essere esercitato nei tempi previsti
Il diritto di riscatto non può essere esercitato indefinitamente. La legge prevede un termine per farlo decorrente dalla trascrizione dell’atto di compravendita, secondo la disciplina dell’articolo 8 della legge n. 590 del 1965. Questo termine ha una funzione evidente: garantire certezza ai rapporti giuridici e impedire che una compravendita rimanga indefinitamente esposta alla possibilità di essere messa in discussione.
Per questo, quando un coltivatore ritiene che il proprio diritto di prelazione sia stato violato, è essenziale intervenire tempestivamente e verificare immediatamente la documentazione relativa alla vendita.
Il pagamento del prezzo
Anche il pagamento del prezzo è disciplinato dalla legge. Nel caso in cui il diritto di riscatto venga esercitato giudizialmente e la controversia arrivi davanti al giudice, il prezzo deve essere versato secondo le modalità e i termini previsti dalla normativa. La legge ha inoltre fornito un’interpretazione autentica delle disposizioni relative al versamento del prezzo, chiarendo la decorrenza dei termini nel caso di adesione del terzo acquirente oppure di contestazione giudiziale.
Anche questo dimostra come il riscatto agrario non sia una semplice dichiarazione con cui si comunica di voler comprare il terreno: si tratta di un istituto giuridico che deve essere esercitato rispettando precise condizioni e modalità.
Perché è importante conoscere il riscatto anche se si vende
Dal punto di vista del proprietario, conoscere il riscatto agrario significa soprattutto comprendere che la questione della prelazione non termina con la firma dell’atto di vendita. Se esiste un soggetto avente diritto e la procedura non viene correttamente rispettata, la vendita può essere esposta alle conseguenze previste dalla legge. Per questo, prima di mettere in vendita un terreno, è sempre preferibile verificare la situazione con attenzione.
E lo stesso vale per chi compra: sapere chi coltiva i terreni confinanti, se esistono contratti agrari e se qualcuno può vantare diritti di prelazione può evitare problemi successivi.
Una tutela pensata per la proprietà coltivatrice
La disciplina della prelazione e del riscatto agrario nasce all’interno di una più ampia politica legislativa volta a favorire la proprietà coltivatrice e la formazione di aziende agricole efficienti. È una disciplina risalente, ma ancora oggi capace di incidere concretamente sulle compravendite di terreni agricoli.
Per chi vive e lavora in campagna, la lezione pratica è semplice: quando si vende o si acquista un terreno, non bisogna guardare soltanto al contratto che si sta firmando. Bisogna guardare anche alla storia del terreno, a chi lo coltiva e ai rapporti con i fondi vicini.
Perché una compravendita agricola può essere perfettamente valida sotto molti aspetti e, allo stesso tempo, essere esposta a un diritto di riscatto se una particolare tutela prevista dalla legge è stata ignorata.
Conclusioni
Il riscatto agrario rappresenta una tutela forte, ma non automatica. Non basta essere proprietari di un terreno confinante, né basta sostenere di essere stati esclusi dalla vendita: occorre, infatti e come visto, dimostrare la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge e rispettare rigorosamente modalità e termini per l’esercizio del diritto.
Per il proprietario, questo significa verificare la situazione prima di vendere. Per l’acquirente, significa fare le opportune verifiche prima di comprare. Per il coltivatore che ritiene di essere stato pretermesso, significa invece agire tempestivamente.
In materia di terreni agricoli, insomma, prevenire una contestazione è quasi sempre molto più semplice che gestire una compravendita già finita davanti a un giudice.
