Nel precedente articolo abbiamo iniziato a occuparci di fiscalità, partendo dalle imposte che gravano sull’acquisto di un terreno agricolo. Abbiamo visto che, in assenza di particolari agevolazioni, l’acquisto di un terreno agricolo comporta – ordinariamente – un’imposta di registro del 15%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale. È una tassazione che, su un acquisto di valore significativo, può incidere sensibilmente sul costo complessivo dell’operazione.
Ma quella del 15% non è necessariamente la cifra che dovrà pagare chi lavora professionalmente in agricoltura. Il legislatore ha infatti previsto una disciplina fiscale particolarmente favorevole per i coltivatori diretti e per gli imprenditori agricoli professionali (IAP) che acquistano terreni agricoli per la propria attività: è la cosiddetta agevolazione per la piccola proprietà contadina, uno degli strumenti fiscali più importanti per chi vuole investire nella terra.
La differenza può essere enorme
La disciplina stabilisce, per gli acquisti di terreni agricoli effettuati dai soggetti in possesso dei requisiti richiesti, l’applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria in misura fissa, mentre l’imposta catastale è dovuta nella misura dell’1%. In termini pratici, il confronto con il regime ordinario è molto significativo.
Supponiamo che un terreno agricolo venga acquistato per 100.000 euro. Un acquirente che non possieda i requisiti per l’agevolazione, in via ordinaria, pagherebbe 15.000 euro di imposta di registro, oltre alle altre imposte previste. Un coltivatore diretto o uno IAP che possa invece applicare il regime della piccola proprietà contadina pagherà 200 euro di imposta di registro, 200 euro di imposta ipotecaria e l’1% di imposta catastale, quindi 1.000 euro su un valore di 100.000 euro.
La differenza è evidente: non si tratta di una piccola riduzione, ma di un regime fiscale completamente diverso.
Non basta dire “sono agricoltore”
Qui, però, bisogna fare attenzione. L’agevolazione non spetta semplicemente perché una persona coltiva un terreno o svolge, anche occasionalmente, attività agricola. La normativa richiede che l’acquirente abbia la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale e che sia iscritto alla relativa gestione previdenziale e assistenziale.
È quindi importante distinguere tra chi possiede un piccolo terreno e lo coltiva per passione, magari nel tempo libero, e chi esercita professionalmente l’attività agricola secondo i requisiti stabiliti dall’ordinamento. La qualifica giuridica dell’acquirente diventa, in questo caso, determinante anche dal punto di vista fiscale.
Chi è il coltivatore diretto?
Il coltivatore diretto è, in termini generali, colui che dedica direttamente e abitualmente la propria attività alla coltivazione del fondo e all’esercizio dell’impresa agricola, secondo i requisiti previsti dalla normativa.
Non è quindi sufficiente essere proprietari di un terreno agricolo. La qualifica deve essere effettiva e deve essere accompagnata, nei casi richiesti, dall’iscrizione nella gestione previdenziale agricola. Questo spiega perché, prima di applicare un’agevolazione fiscale, il notaio debba verificare attentamente la posizione dell’acquirente e la documentazione che dimostra il possesso dei requisiti.
E lo IAP?
Accanto al coltivatore diretto, la normativa riconosce un ruolo fondamentale all’imprenditore agricolo professionale, il cosiddetto IAP. Si tratta di una figura definita dalla normativa sull’impresa agricola professionale e caratterizzata da una specifica professionalità e da un impegno prevalente nell’attività agricola, secondo i requisiti stabiliti dalla legge.
Anche lo IAP, se in possesso delle condizioni richieste e iscritto alla relativa gestione previdenziale e assistenziale, può accedere all’agevolazione per la piccola proprietà contadina. Questo è particolarmente importante perché oggi l’attività agricola non coincide necessariamente con la figura tradizionale del piccolo proprietario che lavora personalmente ogni appezzamento.
L’agricoltura può essere esercitata attraverso strutture imprenditoriali anche articolate, e la disciplina fiscale tiene conto di queste diverse modalità di organizzazione.
Il terreno deve essere agricolo
Un altro requisito fondamentale riguarda il bene acquistato. L’agevolazione riguarda i terreni qualificati agricoli dagli strumenti urbanistici vigenti, insieme alle relative pertinenze, nei casi previsti dalla normativa. Anche questo aspetto deve essere verificato prima della compravendita.
La semplice circostanza che un terreno venga utilizzato concretamente per coltivazioni non è sufficiente, se sotto il profilo urbanistico il bene presenta una diversa destinazione. Per questo, nella preparazione dell’atto, la verifica urbanistica e catastale del terreno assume un’importanza che va ben oltre la semplice descrizione del bene.
Attenzione: l’agevolazione comporta anche degli obblighi
Un errore frequente è considerare l’agevolazione come un semplice “sconto fiscale” ottenuto al momento del rogito. Non è così. La normativa prevede infatti una causa di decadenza: il beneficiario perde l’agevolazione se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula, aliena volontariamente i terreni oppure cessa di coltivarli o di condurli direttamente.
Questo significa che chi acquista un terreno beneficiando della piccola proprietà contadina deve considerare anche ciò che accadrà dopo il rogito. Vendere il terreno troppo presto o interrompere la coltivazione diretta può comportare il recupero delle imposte non pagate in virtù dell’agevolazione, oltre agli eventuali interessi e alle conseguenze previste dalla disciplina. È quindi una scelta che deve essere valutata anche in prospettiva.
Un investimento da programmare
Immaginiamo un giovane agricoltore che abbia intenzione di acquistare un appezzamento confinante con i terreni che già conduce. Il prezzo è di 150.000 euro.
Prima di firmare, non dovrebbe limitarsi a verificare se il prezzo sia conveniente. Dovrà chiedersi anche: ho i requisiti per accedere all’agevolazione? Il terreno ha la qualificazione richiesta? Posso rispettare gli obblighi collegati al beneficio? Quale sarà effettivamente il carico fiscale dell’operazione? Sono domande che possono cambiare in maniera significativa la convenienza dell’investimento.
Ecco perché la fiscalità non dovrebbe essere affrontata soltanto al momento della stipula: deve entrare nella valutazione economica dell’acquisto fin dall’inizio.
Un’agevolazione pensata per favorire la terra lavorata
La logica della piccola proprietà contadina è chiara: favorire l’acquisto e il consolidamento della proprietà agricola da parte di chi lavora professionalmente la terra. Non si tratta quindi di un beneficio destinato genericamente a chi compra un terreno agricolo.
La riduzione del carico fiscale è collegata a una precisa finalità: incentivare la formazione e l’ampliamento delle aziende agricole e favorire una proprietà effettivamente coltivata. È proprio per questo che il legislatore accompagna il beneficio con condizioni e obblighi che devono essere rispettati nel tempo.
Conclusioni
Quando si acquista un terreno agricolo, dunque, non conta soltanto quanto si paga il terreno: conta anche chi lo compra e per quale finalità.
Per un soggetto privo dei requisiti, l’imposta di registro ordinaria può arrivare al 15% del valore imponibile. Per un coltivatore diretto o uno IAP in possesso dei requisiti previsti dalla legge, l’agevolazione per la piccola proprietà contadina consente invece di applicare l’imposta di registro e quella ipotecaria in misura fissa, con imposta catastale dell’1%.
Ma il vantaggio fiscale comporta anche responsabilità: bisogna possedere effettivamente i requisiti e rispettare nel tempo le condizioni previste dalla legge.
La terra, insomma, viene fiscalmente favorita quando viene acquistata da chi la considera non soltanto un patrimonio, ma uno strumento della propria attività agricola.
Nel prossimo articolo continueremo su questo terreno, ma cambieremo prospettiva: parleremo di donazioni e successioni, e di come il passaggio dei terreni agricoli da una generazione all’altra possa essere affrontato anche sotto il profilo fiscale.
