Nei primi articoli di questa rubrica abbiamo seguito il terreno agricolo nei suoi diversi aspetti giuridici: abbiamo parlato di confini, usucapione, servitù, affitti, comodato e, più recentemente, di prelazione e riscatto agrario. Sono questioni che riguardano ciò che accade intorno al terreno e i rapporti tra il proprietario, chi lo coltiva e chi vuole acquistarlo.
Da questo appuntamento apriamo invece un nuovo capitolo: la fiscalità agricola. Perché quando si acquista un terreno, oltre a verificare la proprietà, la destinazione urbanistica, i contratti esistenti e gli eventuali diritti di prelazione, bisogna sapere anche quanto costerà fiscalmente l’operazione. E nel caso dei terreni agricoli, la differenza può essere molto significativa.
Quanto si paga per acquistare un terreno agricolo?
In assenza di agevolazioni, l’acquisto di un terreno agricolo è soggetto, in via ordinaria, all’imposta di registro proporzionale, nella misura del 15%, oltre all’imposta ipotecaria e a quella catastale, entrambe nella misura fissa di 50 euro. Il Consiglio Nazionale del Notariato conferma questo regime per i trasferimenti di terreni agricoli in assenza di agevolazioni.
Il 15% è un’aliquota importante, soprattutto se confrontata con quella ordinariamente prevista per l’acquisto di un terreno non agricolo, che è pari al 9%.
Facciamo un esempio: supponiamo che un privato acquisti un terreno agricolo al prezzo di 100.000 euro, senza poter beneficiare di alcuna agevolazione. L’imposta di registro sarà pari a 15.000 euro, cui si aggiungeranno 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale. La fiscalità dell’acquisto ammonterebbe quindi, limitatamente a queste imposte, a 15.100 euro. È una cifra che non può essere considerata un dettaglio quando si programma un investimento agricolo.
La base imponibile: il prezzo dichiarato nell’atto
Per l’acquisto di un terreno, la base imponibile è costituita, in via generale, dal prezzo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. Questo comporta una conseguenza pratica importante. Se il terreno viene acquistato per 100.000 euro, l’imposta di registro ordinaria del 15% viene calcolata su tale importo.
Non bisogna quindi confondere il valore catastale del terreno con il prezzo utilizzato per determinare l’imposta di registro nella compravendita. È uno dei motivi per cui, quando si parla di acquisto di terreni agricoli, non è corretto applicare automaticamente le regole che molti conoscono per l’acquisto della casa.
Il “prezzo-valore” non è la regola dei terreni agricoli. Nel settore immobiliare è molto conosciuto il meccanismo del cosiddetto prezzo-valore, che in determinate condizioni consente di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo effettivamente pattuito.
Si tratta però di una disciplina legata agli immobili abitativi e alle relative pertinenze, con presupposti specifici. Non bisogna quindi pensare che sia possibile prendere semplicemente la rendita catastale di un terreno agricolo e utilizzarla come base per applicare il 15% di imposta di registro. Per il terreno agricolo, in assenza di uno specifico regime agevolativo, il riferimento ordinario è il corrispettivo dichiarato nell’atto.
E l’IVA?
Un’altra domanda frequente è: “Quando compro un terreno agricolo devo pagare anche l’IVA?” La risposta, in via generale, è no. Le cessioni di terreni che non sono suscettibili di utilizzazione edificatoria sono escluse dal campo di applicazione dell’IVA. Tali trasferimenti sono quindi assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo la disciplina prevista per i terreni.
Questo è un punto importante, anche perché la natura agricola del terreno deve essere verificata sotto il profilo urbanistico e fiscale. Un terreno agricolo, infatti, non diventa edificabile semplicemente perché si trova vicino a una zona urbanizzata o perché il proprietario ritiene che in futuro possa essere trasformato. La qualificazione urbanistica del bene ha conseguenze fiscali concrete.
Attenzione a non fermarsi all’aliquota
Dire che l’imposta di registro è del 15% non significa però che tutti gli acquirenti di terreni agricoli paghino necessariamente quella cifra. Ed è proprio qui che entra in gioco il mondo delle agevolazioni fiscali. L’ordinamento prevede infatti regimi particolari per determinate categorie di acquirenti che esercitano professionalmente l’attività agricola e che possiedono specifici requisiti.
In presenza delle condizioni previste dalla legge, il carico fiscale dell’acquisto può ridursi in maniera molto significativa. Ma non basta essere agricoltori, né basta coltivare occasionalmente un terreno: per accedere alle agevolazioni occorre verificare con precisione la qualifica dell’acquirente, la sua posizione previdenziale, la destinazione del terreno e tutti gli altri requisiti richiesti dalla normativa. Di questo parleremo nel prossimo articolo.
Un acquisto da programmare
Quando si valuta l’acquisto di un terreno agricolo, quindi, il prezzo indicato dal venditore non rappresenta necessariamente il costo complessivo dell’operazione. Bisogna considerare anche le imposte, le spese notarili, gli eventuali costi tecnici e tutti gli altri oneri collegati alla compravendita. Ma soprattutto bisogna capire quale regime fiscale si applica a quello specifico acquisto.
Un terreno acquistato per 100.000 euro può avere un costo fiscale molto diverso a seconda della posizione dell’acquirente e della possibilità di accedere a un regime agevolato. Ecco perché la verifica fiscale non dovrebbe essere fatta quando il contratto è ormai pronto per la firma: dovrebbe essere fatta prima di decidere se l’operazione è economicamente sostenibile.
Conclusioni
La fiscalità non è un elemento accessorio della compravendita di un terreno agricolo. Dopo aver affrontato nelle scorse settimane i principali problemi giuridici legati alla proprietà e alla circolazione dei fondi, da oggi entriamo quindi in un nuovo territorio: quello delle imposte e delle agevolazioni fiscali.
La regola generale è chiara: per l’acquisto di un terreno agricolo, in assenza di agevolazioni, l’imposta di registro è pari al 15%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Ma questa è soltanto la base di partenza.
Nel prossimo appuntamento vedremo proprio quando questa tassazione può cambiare: parleremo delle agevolazioni riservate ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP), e di quanto possa incidere la qualifica dell’acquirente sul costo fiscale dell’operazione.
