Quando si decide di vendere un terreno agricolo, trovare un acquirente interessato può sembrare il passaggio più importante. Ma, in alcuni casi, prima ancora di arrivare alla vendita bisogna guardare oltre la recinzione: il proprietario del terreno confinante potrebbe avere un diritto di prelazione.
È una delle particolarità più interessanti della disciplina agraria, nata con una finalità precisa: favorire la formazione di aziende agricole più solide, evitando un’eccessiva frammentazione della proprietà e consentendo a chi già coltiva un terreno di ampliare la propria azienda.
Ma attenzione: non basta essere semplicemente il vicino di casa; la legge, infatti, richiede una serie di condizioni molto precise.
Non basta avere un terreno confinante
La prelazione agraria del confinante è disciplinata dall’articolo 7 della legge n. 817 del 1971 e, in presenza dei requisiti previsti, riconosce un diritto di precedenza al coltivatore diretto proprietario di un terreno confinante con quello che viene messo in vendita.
Il primo elemento, quindi, è proprio la qualifica di coltivatore diretto: non è sufficiente essere proprietari del terreno accanto, né è sufficiente svolgere occasionalmente qualche attività agricola. La prelazione è collegata alla concreta attività di coltivazione e alla posizione del soggetto come coltivatore diretto.
Anche il requisito della confinanza deve essere verificato concretamente: non ogni rapporto di vicinanza tra due terreni è necessariamente sufficiente a far sorgere il diritto.
Perché il vicino viene tutelato?
La ratio della norma è soprattutto economica e agricola. Se un agricoltore coltiva già un terreno e possiede quello immediatamente confinante, acquistare l’appezzamento posto accanto può consentirgli di ampliare la propria azienda e di gestire in maniera più efficiente le coltivazioni.
Un unico appezzamento più grande può significare meno spostamenti dei mezzi agricoli, una gestione più razionale delle colture e una maggiore efficienza complessiva. In altre parole, la prelazione del confinante non nasce semplicemente per favorire “chi abita vicino”, ma per perseguire una precisa politica di razionalizzazione della proprietà agricola. La disciplina non attribuisce il diritto a qualsiasi coltivatore diretto confinante indistintamente. Devono, infatti, essere verificate le condizioni previste dalla legge, comprese quelle relative alla coltivazione del fondo e alla situazione dell’azienda agricola.
Inoltre, la normativa tiene conto anche dell’esistenza di altri soggetti che potrebbero vantare un diritto di prelazione. Per questo motivo, quando viene messo in vendita un terreno agricolo, la situazione deve essere esaminata nel suo complesso: non è sufficiente individuare il primo vicino che coltiva la terra.
Un esempio concreto
Immaginiamo un agricoltore che possieda dieci ettari e che coltivi direttamente il proprio terreno. Accanto alla sua proprietà c’è un altro appezzamento di cinque ettari, appartenente a un diverso proprietario, che decide di venderlo.
Se ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge, l’agricoltore confinante può avere un diritto di prelazione rispetto agli altri potenziali acquirenti. Questo significa che il proprietario non è necessariamente obbligato a vendere a lui: può decidere di mettere in vendita il terreno e individuare un acquirente.
Ma, quando esiste un diritto di prelazione, l’operazione deve essere gestita nel rispetto della posizione del soggetto che ne è titolare. Ed è proprio qui che la questione diventa più delicata.
Il prezzo non può essere semplicemente cambiato
Un aspetto fondamentale è che la prelazione non rappresenta un diritto ad acquistare il terreno a un prezzo arbitrariamente più basso. Il titolare della prelazione deve poter acquistare alle condizioni della proposta di vendita e, cioè, come si dice in gergo, deve essere preferito a parità di condizioni.
Se il proprietario concorda con un terzo un determinato prezzo e determinate condizioni, il diritto di prelazione opera proprio rispetto a quella proposta. La funzione dell’istituto, infatti, non è obbligare il proprietario a vendere al vicino, ma riconoscere a quest’ultimo la possibilità di essere preferito, quando la legge lo prevede.
Una tutela che può cambiare il futuro dell’azienda
Per un agricoltore, acquistare un terreno confinante può avere un’importanza che va ben oltre il valore economico dell’operazione. Può significare consolidare l’azienda, ampliare la superficie coltivabile e, soprattutto, evitare che la proprietà agricola continui a frammentarsi. È anche per questo che la prelazione agraria conserva ancora oggi una particolare rilevanza, soprattutto nei territori caratterizzati da una forte presenza di aziende agricole familiari.
Nelle campagne marchigiane, dove spesso i terreni sono il risultato di successioni e divisioni avvenute nel corso di generazioni, la possibilità di ricomporre appezzamenti confinanti può avere un valore concreto per chi lavora la terra.
La questione va verificata prima della vendita
Per il proprietario che vuole vendere, la presenza di un possibile confinante avente diritto non dovrebbe essere considerata un dettaglio da affrontare all’ultimo momento. Una verifica preventiva consente di capire se esistano i presupposti della prelazione e di impostare correttamente l’operazione.
Per il coltivatore confinante, invece, conoscere l’esistenza del diritto può essere decisivo per non perdere un’occasione importante di crescita della propria azienda.
In materia di prelazione, infatti, tempi e modalità contano quanto il diritto stesso, poiché, inoltre, trattandosi di prelazione legale e non convenzionale, laddove fosse posto in essere un trasferimento in spregio della prelazione, l’avente diritto avrebbe non solo il risarcimento, ma anche la cd. tutela reale e, pertanto, il riscatto.
Conclusioni
La prelazione del confinante rappresenta un punto d’incontro tra diritto di proprietà e interesse alla conservazione e allo sviluppo dell’impresa agricola. Non significa che il vicino possa semplicemente “bloccare” una vendita perché possiede il terreno accanto. Significa, più precisamente, che quando ricorrono i requisiti stabiliti dalla legge, l’ordinamento gli riconosce una posizione di particolare tutela.
Per questo, prima di vendere un terreno agricolo, è sempre opportuno chiedersi non soltanto “chi vuole comprarlo?”, ma anche “chi potrebbe avere il diritto di comprarlo prima degli altri?”.
Nel prossimo articolo vedremo invece come deve comportarsi il proprietario che vuole vendere un terreno quando esiste un diritto di prelazione, perché anche la procedura, in questi casi, è parte essenziale della vendita.
