Capita spesso, soprattutto all’interno delle famiglie, che un proprietario metta a disposizione un terreno senza chiedere alcun corrispettivo: un padre che lascia coltivare un appezzamento al figlio, un nonno che consente al nipote di utilizzare un fondo, oppure un proprietario che concede gratuitamente un terreno a un conoscente.
Nella pratica, l’accordo può nascere con una frase molto semplice: “Il terreno è mio, ma puoi usarlo tu”.
Dal punto di vista giuridico, però, quella concessione può assumere la forma del comodato, un vero e proprio contratto disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice civile. Il comodato è il contratto con cui una parte consegna all’altra una cosa affinché questa se ne serva per un determinato uso o per un determinato periodo, con l’obbligo di restituirla. L’elemento essenziale è la gratuità: chi utilizza il bene non deve pagare un canone al proprietario.
Ed è proprio questo aspetto che distingue il comodato dall’affitto di un fondo rustico: nell’affitto, infatti, l’utilizzatore corrisponde un canone e trova applicazione una disciplina speciale, particolarmente articolata quando si tratta di terreni agricoli.
Il nome che si dà all’accordo non è tutto
Quando si mette a disposizione un terreno, è importante capire quale sia realmente il rapporto che si sta creando. Non basta, infatti, chiamare un accordo “comodato” perché esso lo sia automaticamente. In caso di controversia, ciò che conta è soprattutto come il rapporto si è concretamente svolto.
Se, per esempio, il proprietario consegna gratuitamente un terreno a un familiare affinché lo coltivi e quest’ultimo non versa alcun canone, siamo in presenza di una situazione compatibile con il comodato.
Se invece viene corrisposto periodicamente un importo per l’utilizzo del fondo, il rapporto può assumere caratteristiche completamente diverse e occorre verificare se si tratti, nella sostanza, di un contratto di affitto.
La distinzione non è meramente teorica: dalla qualificazione del rapporto possono dipendere durata, modalità di restituzione, diritti dell’utilizzatore e disciplina applicabile.
Per quanto tempo si può utilizzare il terreno?
Un altro punto sul quale spesso nascono problemi è la durata. Il comodato può prevedere un termine preciso: ad esempio, il proprietario concede il terreno gratuitamente per cinque anni. Può anche essere collegato a uno specifico utilizzo: il fondo viene concesso per essere coltivato per una determinata stagione o per un determinato ciclo produttivo.
Più delicata è la situazione in cui non viene stabilito né un termine né una modalità dalla quale sia possibile ricavare la durata. L’articolo 1810 del Codice civile disciplina proprio il comodato senza determinazione di durata (cd. comodato precario) prevedendo, in linea generale, che il comodatario sia tenuto a restituire la cosa non appena il comodante la richieda.
Questo è uno degli aspetti per i quali un accordo apparentemente semplice può diventare problematico dopo alcuni anni. Immaginiamo un padre che nel 2018 lasci gratuitamente al figlio un terreno di cinque ettari, senza scrivere nulla. Il figlio lo coltiva per anni, sostiene le spese e organizza la propria attività contando sulla disponibilità del fondo. Nel frattempo, però, il padre decide di vendere il terreno o di utilizzarlo personalmente.
Che cosa succede?
La risposta dipende innanzitutto da come era stato configurato originariamente il rapporto e dalle circostanze concrete. Proprio per questo, mettere per iscritto le condizioni dell’utilizzo è una scelta di prudenza, anche quando tra le parti esiste un rapporto familiare.
Il comodatario non può fare ciò che vuole
Il fatto che il terreno sia stato concesso gratuitamente non significa che chi lo utilizza possa disporne liberamente. Il comodatario deve utilizzare il bene secondo quanto concordato e secondo la sua natura. Non può, inoltre, concederlo a sua volta a terzi senza il consenso del proprietario.
Nel caso di un terreno agricolo, è quindi opportuno stabilire con chiarezza almeno quale sia l’utilizzo consentito: coltivazione, pascolo, deposito di materiali o altro. Ancora più importante è chiarire chi debba sostenere le diverse spese e che cosa accada al termine del rapporto. Sono questioni che, all’inizio, possono sembrare secondarie. Diventano invece molto rilevanti quando il rapporto si interrompe.
Il contratto scritto tutela entrambe le parti
Il comodato di un terreno può essere disciplinato anche attraverso un accordo scritto molto semplice, nel quale indicare il terreno interessato, le parti, la destinazione d’uso, la durata – se prevista – e le principali condizioni di restituzione.
La forma scritta consente soprattutto di evitare che, a distanza di anni, ciascuna parte ricordi l’accordo in maniera diversa. Senza un documento, ricostruire la volontà originaria delle parti può diventare molto più difficile.
Per i contratti immobiliari occorre inoltre valutare correttamente gli eventuali obblighi fiscali e di registrazione, che dipendono dalle caratteristiche dell’atto e dalle modalità con cui viene concluso. Anche sotto questo profilo, quando il rapporto ha una certa importanza economica, è preferibile non affidarsi esclusivamente a un accordo verbale.
Un consiglio soprattutto per i rapporti familiari
Il comodato è uno strumento utile e perfettamente legittimo per mettere gratuitamente un terreno a disposizione di un’altra persona. Proprio perché viene utilizzato frequentemente all’interno delle famiglie, però, è facile sottovalutarne le conseguenze.
Un accordo scritto non significa necessariamente “non fidarsi” del proprio figlio, del proprio fratello o del proprio vicino. Significa, al contrario, mettere al riparo il rapporto da incomprensioni future.
Quando si parla di terreni agricoli, inoltre, è sempre opportuno considerare il valore economico del bene e l’eventuale durata dell’utilizzo: più il rapporto è destinato a protrarsi nel tempo, maggiore diventa l’importanza di definire con precisione diritti e obblighi di entrambe le parti. Il terreno può essere concesso gratuitamente, ma il rapporto non dovrebbe essere lasciato al caso. Una scrittura chiara, predisposta prima della consegna del fondo, può evitare che una semplice concessione familiare si trasformi, dopo anni, in una controversia.
