Vendere un terreno agricolo non significa soltanto trovare un acquirente e concordare un prezzo. Quando sul fondo esiste un soggetto che può vantare un diritto di prelazione agraria, il proprietario deve seguire una procedura precisa, perché una vendita conclusa senza rispettare quel diritto può aprire la strada a conseguenze molto serie.
Come abbiamo visto nel precedente articolo, in determinate condizioni la legge riconosce una posizione di preferenza al coltivatore diretto che si trova in una particolare situazione rispetto al terreno posto in vendita.
Ma come deve comportarsi, concretamente, il proprietario che vuole vendere? Prima di tutto, bisogna verificare chi ha diritto alla prelazione. Il primo errore da evitare è pensare che sia sufficiente spedire una comunicazione al vicino che coltiva il terreno confinante. Prima della vendita occorre ricostruire correttamente la situazione del fondo e verificare se esistano soggetti titolari del diritto di prelazione. La disciplina della prelazione agraria considera infatti, in presenza dei relativi presupposti, sia la posizione dell’affittuario coltivatore diretto sia quella del coltivatore diretto proprietario di terreno confinante.
Per questo motivo, soprattutto quando il terreno è stato coltivato in affitto o quando esistono più confinanti, è opportuno effettuare una verifica preventiva.
La vendita deve essere comunicata
Una volta individuato il soggetto avente diritto, il proprietario non può limitarsi a informarlo genericamente di avere intenzione di vendere. La comunicazione deve consentire al titolare della prelazione di conoscere gli elementi essenziali dell’operazione e di decidere consapevolmente se esercitare il proprio diritto.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha sottolineato l’importanza della forma scritta della cosiddetta denuntiatio, cioè della comunicazione della proposta di vendita, proprio per garantire certezza sia al titolare della prelazione sia al proprietario e al potenziale acquirente. Non è quindi sufficiente una telefonata, una stretta di mano o una frase pronunciata durante un incontro al bar.
Quando si tratta di un terreno agricolo di valore significativo, affidarsi a una comunicazione formalmente corretta è una delle prime forme di tutela.
Che cosa bisogna comunicare?
Il punto centrale è che il coltivatore deve poter sapere a quali condizioni può acquistare il terreno. La comunicazione deve quindi rendere conoscibili gli elementi essenziali della proposta, a partire dal prezzo e dalle altre condizioni rilevanti della vendita.
Se, per esempio, il proprietario ha trovato un acquirente disposto a pagare 150.000 euro per un determinato terreno, il titolare della prelazione deve poter valutare se acquistare quel medesimo bene alle condizioni previste dalla proposta. Non sarebbe corretto comunicare semplicemente: “Voglio vendere il terreno per circa 150.000 euro”, lasciando indefiniti gli altri elementi essenziali dell’operazione. La Cassazione ha evidenziato proprio la funzione della denuntiatio: rendere effettiva la possibilità di esercitare il diritto e, contemporaneamente, assicurare certezza all’operazione.
Il termine per decidere
Ricevuta correttamente la comunicazione, il titolare della prelazione dispone del termine previsto dalla legge per decidere se esercitare il proprio diritto. Per la prelazione agraria, la legge prevede un termine di trenta giorni dalla notificazione della proposta per l’esercizio della prelazione.
La questione dei termini è particolarmente importante: non basta avere intenzione di acquistare. Occorre manifestare la propria volontà secondo le modalità previste e rispettando il termine. La Cassazione ha inoltre chiarito che la denuntiatio, una volta effettuata, non è liberamente revocabile durante il periodo concesso per l’esercizio della prelazione.
E se il titolare della prelazione accetta?
Se il titolare esercita validamente la prelazione, l’acquisto viene effettuato alle condizioni previste dalla proposta comunicata. A quel punto il proprietario non può semplicemente decidere di vendere il terreno a un altro soggetto offrendo al prelazionario condizioni diverse.
La prelazione, infatti, non è un diritto a ottenere uno sconto sul prezzo stabilito dal venditore: è il diritto, quando ricorrono i presupposti di legge, di essere preferito nell’acquisto alle condizioni della vendita.
E se rinuncia o lascia scadere il termine?
Se il titolare rinuncia oppure non esercita tempestivamente il diritto nei modi previsti, il proprietario potrà procedere alla vendita al terzo, nel rispetto delle condizioni comunicate. Ed è proprio qui che emerge un altro aspetto fondamentale: la vendita al terzo deve rimanere coerente con la proposta sulla quale il titolare della prelazione ha avuto la possibilità di decidere.
Se, dopo avere comunicato una determinata proposta, il proprietario cambia sostanzialmente le condizioni dell’operazione, la situazione deve essere nuovamente valutata. Non si può utilizzare la comunicazione della prelazione come una semplice formalità per poi concludere un affare completamente diverso.
Il rischio di una vendita fatta male
Che cosa accade se il proprietario vende senza rispettare il diritto di prelazione? La legge prevede, in determinate condizioni, il diritto di riscatto agrario da parte dell’avente diritto. Si tratta di una conseguenza particolarmente importante, perché può incidere anche su una compravendita già conclusa.
Per questa ragione, il problema della prelazione non riguarda soltanto il rapporto tra proprietario e coltivatore: può coinvolgere direttamente anche il terzo che ha acquistato il terreno. È uno dei motivi per cui, prima di acquistare un terreno agricolo, anche il potenziale acquirente dovrebbe verificare attentamente che non esistano diritti di prelazione da rispettare.
Un esempio concreto
Mario possiede un terreno agricolo e trova un acquirente disposto a pagare 200.000 euro. Accanto al terreno c’è un coltivatore diretto che, ricorrendone tutti i requisiti, potrebbe essere titolare della prelazione.
Mario non dovrebbe procedere semplicemente con il rogito insieme all’acquirente che ha trovato. Dovrà prima verificare la posizione del coltivatore e, se il diritto sussiste, comunicargli correttamente la proposta di vendita, mettendolo nelle condizioni di decidere se esercitare o meno la prelazione. Se il coltivatore non esercita il diritto entro il termine previsto, la vendita potrà procedere secondo le condizioni comunicate.
Quello che sembra un passaggio burocratico è, in realtà, una parte essenziale della sicurezza dell’operazione.
Meglio verificare prima che litigare dopo: la prelazione agraria è uno di quei casi in cui la prevenzione giuridica ha un valore concreto.
Prima di mettere in vendita un terreno, è opportuno verificare:
- la situazione catastale e proprietaria del fondo;
- chi coltiva effettivamente i terreni interessati;
- l’eventuale presenza di un affittuario;
- l’esistenza di coltivatori diretti confinanti che possano avere titolo alla prelazione;
- le modalità corrette della comunicazione;
- il rispetto dei termini previsti dalla legge.
Un’operazione impostata correttamente fin dall’inizio riduce il rischio che una compravendita apparentemente conclusa diventi successivamente oggetto di contestazioni.
Conclusioni
La vendita di un terreno agricolo richiede, sotto questo profilo, un’attenzione maggiore rispetto a una semplice compravendita immobiliare. Il proprietario rimane libero di decidere se vendere e, in linea generale, di stabilire il prezzo e le condizioni dell’operazione. Ma, quando la legge riconosce a qualcuno un diritto di prelazione, anche il modo in cui si comunica la vendita diventa giuridicamente rilevante.
Una comunicazione precisa, completa e tempestiva tutela il proprietario, il potenziale acquirente e lo stesso coltivatore che deve decidere se esercitare il proprio diritto. Perché, quando si vende un terreno agricolo, arrivare al rogito è importante. Arrivarci senza lasciare irrisolto un diritto di prelazione lo è ancora di più.
Nel prossimo articolo affronteremo la conseguenza prevista dalla legge quando la prelazione non viene rispettata: il riscatto agrario.
